8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。7月房價仍以降為主，二、三線城市二手房價格環(huán)比降幅略有收窄。進入傳統(tǒng)淡季，7月商品房銷售也有所轉(zhuǎn)弱，開發(fā)投資數(shù)據(jù)仍未走出下行通道。但在系列政策作用下，疊加去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，前7月全國新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅繼續(xù)收窄。

8月15日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華在國新辦新聞發(fā)布會上表示，下階段，要按照中央政治局會議精神，落實好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、三線城市二手房價格降幅收窄

7月各線城市新房、二手房價格整體均在下降。

一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上漲0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京持平，上海上漲0.1%，廣州、深圳分別下降0.9%和1.2%。二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1個百分點。

與6月相比，7月70個大中城市新房、二手房價格上漲城市數(shù)量均在減少，其中僅上海和西安新房價格保持漲勢，環(huán)比均上漲0.2%，66個城市新房價格下跌；僅上海二手房價格上漲，環(huán)比漲幅為0.1%，67個城市二手房價格下跌。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，整體來看，7月70城新房價格指數(shù)環(huán)比下降0.6%，二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.8%，環(huán)比跌幅均略微收窄，佐證了政策效果。各地樓市雖有復(fù)蘇，但復(fù)蘇的城市數(shù)量并不多，很多城市的房地產(chǎn)市場供求矛盾仍然凸顯，價格依然疲軟，政策仍有待加碼。

前7月商品房銷售降幅收窄

1—7月，新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%，降幅較上月收窄0.4個百分點；新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，降幅收窄0.7個百分點。

前7月商品房銷售數(shù)據(jù)環(huán)比降幅收窄，既是系列政策持續(xù)作用的結(jié)果，也受去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱影響。但整體來看，今年以來新房市場成交呈現(xiàn)下行趨勢，整體成交表現(xiàn)弱于去年同期。

從單月的數(shù)據(jù)來看，7月房地產(chǎn)市場成交并未延續(xù)6月環(huán)比大增局面，7月單月銷售面積、金額分別環(huán)比下降44.7%、46.0%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，“517”政策效應(yīng)“褪色”，除了季節(jié)性因素影響外，一方面在于二手房房價持續(xù)走低，分流了部分新房需求；另一方面，當(dāng)前居民收入預(yù)期較弱，對樓市信心不足，入市比較謹慎。

聚焦重點城市，中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進表示，7月上海、深圳、廣州、杭州、蘇州新房成交活躍度有所回落，呈現(xiàn)出淡季特征，北京在6月政策優(yōu)化推動下新房成交維持平穩(wěn)。整體上，隨著政策效果有所減弱以及市場傳統(tǒng)淡季來臨，新房市場仍面臨較大調(diào)整壓力。

二手房方面，徐躍進表示，核心城市二手房市場延續(xù)“以價換量”態(tài)勢，市場成交保持一定活躍度，北京、上海、深圳、杭州、成都、蘇州7月二手房成交同比均明顯增長，其中北京、成都7月成交量均為近一年以來月度最高水平。

徐躍進表示，當(dāng)前核心城市二手房市場仍處放量過程，其中部分城市“老破小”價格調(diào)整幅度較大，房源性價比相對較高，剛需客戶開始入場，成為二手房市場活躍度重要支撐，但新房市場調(diào)整壓力或較難改變。

與此同時，房地產(chǎn)投資端也沒有出現(xiàn)明顯改善。1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.2%，降幅較1-6月擴大0.1個百分點。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，“517”房地產(chǎn)新政后樓市邊際回暖，但尚難傳導(dǎo)到投資端，7月房地產(chǎn)投資下滑幅度略有擴大。

亟待政策加力

7月房地產(chǎn)支持政策繼續(xù)推出，黨的二十屆三中全會對房地產(chǎn)相關(guān)工作展開系列部署，7月央行再度下調(diào)1年期和5年期以上LPR各10個基點，分別降至3.35%、3.85%，進一步降低購房者購房成本。各地優(yōu)化政策持續(xù)跟進，廣州放松港澳臺及外籍人士購房限制政策，建筑面積120平方米以上的住宅不再限購；北京、昆明等地支持“以舊換新”等等。

但系列政策并未扭轉(zhuǎn)7月房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)弱、大部分關(guān)鍵指標下行的局面。

“更為重要的是，近期政策面未顯示下半年對房地產(chǎn)行業(yè)實施強刺激的跡象，估計房地產(chǎn)政策仍將延續(xù)漸進調(diào)整節(jié)奏。”王青判斷，在一線及重點二線城市剛需脈沖式釋放后，三季度樓市將持續(xù)處于低位運行狀態(tài)。這意味著制約房地產(chǎn)行業(yè)的核心因素并未出現(xiàn)明顯改變，下半年樓市還會處于調(diào)整階段，房企銷售回款仍將面臨較大下行壓力，而這又會直接制約房地產(chǎn)投資。

對此，王青認為，要進一步加大房地產(chǎn)支持政策力度，核心是引導(dǎo)居民房貸利率持續(xù)較大幅度下調(diào)，扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期，推動房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸。

徐躍進表示，短期來看，住房制度改革與政策優(yōu)化節(jié)奏有望進一步加快。因城施策將進一步落實，地方政府將獲得更多調(diào)控自主權(quán)，未來核心城市供需兩端政策仍有優(yōu)化可能。

徐躍進預(yù)計，下半年在高基數(shù)影響減弱下，全國新房銷售同比降幅將繼續(xù)收窄，同時國企收儲政策的落實推進也是決定市場恢復(fù)節(jié)奏的重要因素。