現在只要提到樓市,就肯定涉及“轉型”、“不足”、“調整”等等字眼。講白了,就是陣痛期已經開始了。
什么是陣痛期?就是買房不僅不賺錢,反而虧錢,一是房價下跌,二是貸款金額偏高,導致月供壓力太大。你能想象,利率同樣是4%,貸款金額只相差10萬,三十年后就要多交7萬多利息。其實這都不是結果,如果想知道什么時候才能走出陣痛期,就比如先了解宏觀方面,尤其是國投證券首席經濟學家高善文提到的這三點。
01 / 現房銷售能不能超過預售?
我早就說過,大到中國經濟的成功,小到樓市的飛速發展,預售的確起到了重要作用。
然而它的問題也很多,新聞不止一次報道,開發商推遲交付,質量太差等等,最嚴重的就是爛尾,之所以有這些問題,原因之一就是監管不力,除了要加強監管之外,從維護老百姓心理的角度出發,發展現房銷售模式也是勢在必行。
2023年,這一年至關重要。
住建部明確提到,“我國現房銷售面積約2.52億平方米,同比增長18%,現房銷售占比已經達到22.5%”。
短短一年時間,現房銷售面積就猛增約3900多萬平方米,這個速度太驚人了。再結合上海、杭州、福州、南京、深圳等大城市紛紛要求在拍地的時候增加現房銷售,這就等于硬性規定。
表面看,這種變化只是樓市的正常調整,但其實完全不是這樣,這背后是模式的改革:
從過去的快周轉、高杠桿,轉變成現在的重質量、低杠桿。
說句實話,曾經過于追求速度,房子質量確實不是太好,很多開發商之所以能賺到錢,就是靠時代,而現在經過篩選,比如要滿足老百姓的需求,這才是真正健康的樓市。因此,我相信隨著時間推移,現房銷售會慢慢超過預售。
02 / 中國樓市要走向制造模式!
我始終有個看法,有些商品早就脫離了原本的價值,而房子就是其中之一,“商品房”這三個字本身沒錯,但錯就錯在有人炒作。
2019年是中國住宅新開工面積的巔峰時期,達到了16.74億平,僅僅在二十年前,一年只能新開工2億平,過去企之所以能高速周轉,就沒人想過為什么?
我總結了,一是有現實需求,二是有利可圖。
這就又得談到城鎮化了,反正大家要明白,城鎮化就是大量造房的現實需求,再加上有利可圖,不愁賣不掉,所以房價肯定會上漲,這也可以歸結為資本驅使。
正所謂得到什么,就會失去什么,通過房價得到了利益,但是也失去了質量,這種事件不是個例,而未來進入制造模式的特點之一,我認為就是重視質量,就是住著更舒服,而不是賺的更多,從這點來說,速度肯定會慢,買房也會真正虧本。
03 / 房企可能會重新調整!
其實這個說法有些籠統,咱們熟知的華潤、綠城、融創等等大型房企往往都是集團化,小到各個方面協調,比如水泥沙石、設計、建造,大到資金調配都是統一的。
這點有好有壞,但是調整房企很有必要。
在預售制度下,或者說在重金融輕居住的環境下,利益的影響往往更大,過去很多房企賺的盆滿缽滿,但是進入買方市場后,不止一家爆雷,這