二手房買賣時(shí)，很多業(yè)主為了省時(shí)省力，會(huì)委托中介及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助自己盡快實(shí)現(xiàn)交易過(guò)戶。隨之而來(lái)出現(xiàn)一些瞅準(zhǔn)市場(chǎng)監(jiān)管盲區(qū)的“黃牛黨”“黑中介”，無(wú)孔不入尋找商機(jī)，以價(jià)格低、費(fèi)用少等手段欺騙誘導(dǎo)業(yè)主走“私單”。各類房產(chǎn)黑中介亂象層出不窮，如何避開二手房交易過(guò)程中的“坑”？事實(shí)上，太原市房產(chǎn)管理局官網(wǎng)近期已推出相應(yīng)的線上系統(tǒng)，加強(qiáng)二手房交易全流程監(jiān)管。
日前，山西晚報(bào)記者體驗(yàn)了該系統(tǒng)操作全過(guò)程，整個(gè)流程簡(jiǎn)單易操作。本期《房產(chǎn)》特別邀請(qǐng)?zhí)蟹慨a(chǎn)交易中心的工作人員，為大家詳細(xì)介紹了二手房市場(chǎng)交易中可能遇到的問(wèn)題，幫助廣大二手房置業(yè)者避坑。
A 黑中介套路多 一不小心就被“坑”
“買房不是件小事，最擔(dān)心的就是資金安全和過(guò)戶問(wèn)題，房源信息的準(zhǔn)確性很重要。”今年5月，省城市民劉女士的買房計(jì)劃再次提上日程，劉女士的目標(biāo)房源是帶有學(xué)位的二手學(xué)區(qū)房。“中介告訴我，5月、6月畢業(yè)季來(lái)臨之前，掛牌學(xué)區(qū)房會(huì)增多，可選房源會(huì)增多。”劉女士聽朋友說(shuō)二手房交易并不簡(jiǎn)單，再加上學(xué)區(qū)房的特殊性，她最終選擇了通過(guò)房產(chǎn)中介進(jìn)行交易，雖然要交付一定的中介費(fèi)，但她認(rèn)為是較為穩(wěn)妥的方法。
不同于零售或其他服務(wù)業(yè)，一間房屋從掛牌到成交要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的過(guò)程，許多業(yè)主委托中介買賣房屋，最擔(dān)心遇上“假客戶”“黑中介”。“二手房交易過(guò)程中，買賣雙方都可能遇到各種陷阱，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失或法律糾紛。”有十幾年房產(chǎn)中介工作經(jīng)驗(yàn)的程先生介紹，委托房產(chǎn)中介過(guò)戶交易省心省力，但二手房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)亂象由來(lái)已久，特別是買家，可能遇到各種各樣的陷阱，比如虛假房源信息，包括夸大房屋面積、隱瞞房屋缺陷、產(chǎn)權(quán)不清晰等問(wèn)題，還有一種情況即是“黑中介”以極低的中介費(fèi)吸引買家簽約，但在辦理過(guò)戶的過(guò)程中巧立名目收取額外費(fèi)用。“比方說(shuō)，‘黑中介’在交易過(guò)程中提出購(gòu)房人征信異常、貸款辦理加急等問(wèn)題需要處理，要額外收取費(fèi)用，此時(shí)多數(shù)買家簽約后已經(jīng)支付了部分訂金，處于進(jìn)退兩難的地步，只能硬著頭皮繼續(xù)辦理。一旦在交易過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，‘黑中介’就將自己的責(zé)任推脫得一干二凈，已經(jīng)交付的費(fèi)用很難追回。”程先生提醒，太原市房產(chǎn)中介費(fèi)有官方指導(dǎo)價(jià)，一般是成交房款的2.5%，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是基于房產(chǎn)中介公司團(tuán)隊(duì)勞動(dòng)付出的成本而制定，可以在合理范圍內(nèi)向下浮動(dòng)，過(guò)低的中介費(fèi)買家要提高警惕，除此之外其他服務(wù)不另外收費(fèi)。
與此同時(shí)，賣家同樣可能遇到黑中介的套路，一些黑中介在面對(duì)著急賣房的業(yè)主時(shí)打壓房?jī)r(jià)，然后由其收購(gòu)，做完委托公證后，再加價(jià)賣出，從中間賺取差價(jià)，甚至在房東還未取得全部購(gòu)房款時(shí)就引導(dǎo)其辦理過(guò)戶。
B規(guī)范中介服務(wù) 太原明確經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案
“黑中介”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)很大，嚴(yán)重的甚至?xí)终冀灰追靠睿o買賣雙方帶來(lái)不小的損失。近年來(lái)，太原市出臺(tái)多項(xiàng)政策措施規(guī)范中介服務(wù)，對(duì)維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益提出更加明確的要求。其中，太原市房產(chǎn)管理局在2023年5月23日印發(fā)《太原市房產(chǎn)管理局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理的通知》（下稱《通知》），為買賣雙方“把關(guān)靠譜中介”提供了有力的支持。
目前，《通知》已正式實(shí)施一年有余，其中明確要求凡在太原行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)居間服務(wù)、商品房銷售代理服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含提供房地產(chǎn)居間服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)），應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)主管部門備案。《通知》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理范圍、申請(qǐng)條件、申請(qǐng)流程、規(guī)范備案管理和信息公示制度以及加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管和行業(yè)自律管理等方面作出規(guī)定。
山西晚報(bào)記者注意到，根據(jù)《通知》要求，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在太原市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理與服務(wù)平臺(tái)完成實(shí)名登記并納入信用管理。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、從業(yè)人員實(shí)名登記情況以及備案證明等事項(xiàng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示。互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供發(fā)布房源信息、推薦房源服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公示備案信息和發(fā)布房源信息的從業(yè)人員信息公示卡編碼。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)佩戴統(tǒng)一樣式、統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一編號(hào)的信息公示卡，實(shí)行亮牌服務(wù)，以便社會(huì)公眾監(jiān)督和查詢。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)上發(fā)布房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)名，并在其提供服務(wù)的房屋狀況說(shuō)明書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、存量房屋買賣合同等業(yè)務(wù)文書上簽字、注明信息公示卡編碼。值得一提的是，《通知》中明確提出，未備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得從事新建商品房銷售和存量房買賣等經(jīng)紀(jì)服務(wù)。