上半年深圳樓市政策進行多次調整，市場逐漸復蘇。圖是深圳市政務服務中心住房公積金服務廳。 資料圖

據樂有家研究中心最新數(shù)據統(tǒng)計顯示，今年1-6月全市二手住宅過戶成交21394套，同比上漲近32%，是近3年上半年的新高。

但一半歡喜一半愁，南都記者從美聯(lián)物業(yè)全國研究中心了解到，上半年，深圳一手住宅預售量為24965套，同比下跌27.7%，環(huán)比下跌34.7%。一手住宅備案量12135套，同比下跌25.1%，環(huán)比下跌21.3%。

樓市熱度兩極分化，過去的半年深圳二手房為什么熱度飆漲，又有哪些賣得最好？新房庫存屢創(chuàng)新高的情況下，哪些買家在為樓市買單？

二手房 6月過戶量達4172套，同比上漲73%

數(shù)據顯示，上半年，深圳二手住宅過戶21394套，按半年度計算，為2021年下半年之后新高，套數(shù)同比增長32%。對比來看，據樂有家研究中心數(shù)據，2022年上半年，深圳二手住宅過戶僅為9965套；2023年上半年，深圳二手住宅過戶為16236套。

那么上半年到底是哪些房子成交火熱？據深圳貝殼研究院數(shù)據，分區(qū)來看，上半年二手房成交量排名前三的區(qū)依然是：龍崗、福田、南山，增幅第一的為坪山；其中，龍崗區(qū)二手房成交排行榜上成交量最高的小區(qū)來自坂田北的佳兆業(yè)中央廣場，福田區(qū)的則為香蜜湖僑香村，南山區(qū)的為華僑城片區(qū)香山里花園。記者注意到，這一統(tǒng)計中上半年成交套數(shù)最多的小區(qū)為寶安區(qū)的桃源居，上半年成交了154套。

2024上半年，隨著限購、限貸放松等政策，有效激發(fā)了剛需置業(yè)者的入市意愿，剛需低價物業(yè)成交增多。分成交價格段來看，樂有家門店成交數(shù)據顯示，2024上半年成交的二手房里，總價300萬元以內的占比達到21.9%，對比2023下半年增加了4.3個百分點，是各總價段里唯一占比上漲的區(qū)間。主力軍仍然在總價300萬-500萬元區(qū)間，占比維持在34%。

值得一提的是，從上半年深圳樓市趨勢來看，深圳市房地產市場的活躍度在6月份有所提升，二手房市場的表現(xiàn)尤為顯著。6月，深圳二手房過戶量重回4000大關，達4172套，環(huán)比上漲5%，同比上漲73%，創(chuàng)下自2021年4月以來的新高。

“網簽量連續(xù)4個月保持在5000套左右的榮枯線水平。”深圳樂有家研究中心預計，市場交易量若能繼續(xù)企穩(wěn)，隨后也將迎來價格的穩(wěn)定。

美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經理江賢亮指出，上半年深圳的樓市政策進行了多次調整，有效地促進了市場復蘇。特別是首付比例下調、房貸利率下調以及限購放松，都極大地促進了住宅市場的銷售回升，上半年二手住宅的備案量更是創(chuàng)下近三年以來新高。然而買家的觀望心態(tài)仍然較濃，只有盡快清除市場上阻礙樓市回暖的不確定因素，交易量才有機會進一步擴大。

預測 以價換量，核心區(qū)域或將率先企穩(wěn)

樓市的細微變化也在影響著買賣雙方的判斷，從上半年市場表現(xiàn)來看，深圳樓市的買賣雙方出現(xiàn)了明顯的四個特征。

第一，議價率擴大。數(shù)據顯示，上半年深圳二手房新增掛牌均價同比下跌11%，環(huán)比下跌13%；議價率方面，今年上半年為6.7%，達到2019年以來半年度新高，相比去年同期擴大0.9%。

議價率表示成交價和業(yè)主報價的差距，當前的議價率處于高位，表示業(yè)主報價普遍偏低，當前市場環(huán)境下愿意調整預期降價出手的業(yè)主變多了。貝殼研究院認為，這樣的變化一方面說明業(yè)主整體心態(tài)偏弱，因此定價合理；另一方面，剛需成交比例擴大，吸引剛需盤業(yè)主掛牌，最終也在一定程度上拉低了均價水平。

政策底已到，市場底未到，以價換量還會持續(xù)。樂有家預計量價完全企穩(wěn)還需要再觀察半年。如果后續(xù)交易量持續(xù)穩(wěn)定，部分核心區(qū)域、優(yōu)質樓盤的價格也會率先企穩(wěn)。

第二，調漲占比波動。二手房掛牌業(yè)主的調漲占比，反映的是市場信心。5月份利好政策密集出臺，調漲占比達到16%，為今年上半年最高。

第三，成交周期延長。2024年上半年買賣雙方成交周期均出現(xiàn)延長，其中房源成交周期約204天，同比延長25天，環(huán)比延長21天；客源成交周期約88天，同比延長35天，環(huán)比延長35天。利好政策落地，市場信心回升，不少前期處于觀望的置業(yè)者陸續(xù)入市。

第四，貸款比例回升。首次置業(yè)、普通換房置業(yè)入市積極，他們對房貸的依賴程度較高，令貸款比例出現(xiàn)回升。數(shù)據顯示，上半年，以貸款方式購房的比例為77%；平均貸款成數(shù)為64%，達到2019年以來半年度新高。

新房 成交下滑，去化周期超22個月

二手房熱度回暖的同時，深圳一二手房的成交量再次走到分水嶺。上半年，新房住宅網簽12135套，同比2023年上半年下滑25.1%。

數(shù)據顯示，上半年共有61個項目取得批售（含人才房、安居房等類型），合計供應新房31027套，同比下降21.5%，環(huán)比下降31.4%。其中新房住宅27555套，同比下降20.3%，環(huán)比下降28%。南山、光明、龍崗排名住宅供應前三，其中南山住宅供應量以6539套領先全市。

整體來看，今年上半年房企推盤積極性偏弱。其中，僅3月小陽春期間出現(xiàn)供應放量，6月雖然是年中沖刺節(jié)點，但第二波供應高峰沒有如期而至，導致新房供應量出現(xiàn)“三連降”。

新房去化不佳，雖然開發(fā)商謹慎推盤，但6月底一手住宅庫存量仍處高位。深圳住建局數(shù)據顯示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3個月，主要是新房供應減少，房企集中精力去化在售項目，因此可售庫存有所下降；同時，在多項利好的政策推動下，大力提振市場信心，令部分熱度較高的項目去化加快。而非住宅可售套數(shù)為32523套，去化周期上升至61.8個月，非住宅項目去化壓力進一步加大。

那么今年上半年新房市場哪些項目頂住了市場壓力呢？分區(qū)來看，2024上半年，深圳新房成交量排名前三的區(qū)域為寶安、龍崗、龍華。從具體樓盤來看，個別營銷亮眼或性價比超高的項目去化較好。例如寶安胤璇中心大廈258批客選129套房，開盤當天去化98%；中海深灣玖序516批客選293套房，開盤入袋超100億，可見市場上不缺購買力。

深圳貝殼研究院認為，下半年的供需歷來比上半年更旺盛，今年也不例外。新房供應量方面，預計較上半年會有較大增加，在金九銀十、年底置業(yè)旺季的驅動下，新房、二手房的成交量有望保持上升勢頭。